서울머니쇼에서 공개된 전문가들의 부동산 투자 전략

2025년 부동산 시장, 불확실성의 시대에 우리가 주목해야 할 전략은?

2025년 대한민국 부동산 시장은 어느 때보다 혼란스럽습니다. 정치적 불확실성, 금리 변화, 공급 축소, 정책 불투명성까지 모든 요소가 얽혀 있어 투자자와 실수요자 모두 갈피를 잡기 힘든 상황입니다. ‘서울머니쇼 2025’에 참여한 국내 대표 부동산 전문가 6인은 이처럼 복잡한 시장을 진단하고, 실질적인 전략을 제시했습니다. 이 글에서는 그들의 통찰을 바탕으로 앞으로의 부동산 시장 흐름과 유의해야 할 투자 포인트를 정리해 보겠습니다.

시장 분위기 급변, 거래는 위축… 관망세 지속

전문가들이 공통적으로 말하는 현재 시장의 가장 큰 특징은 “불확실성”입니다. 지난해까지만 해도 서울 강남권, 여의도, 마용성(마포·용산·성동) 등 인기 지역에서 신고가 거래가 이어졌지만, 그 이후 급격한 분위기 반전이 일어났습니다.

금융당국의 대출 규제 강화, 서울시의 토지거래허가구역 확대, 글로벌 경제 불안 요소(예: 미국의 관세 정책)가 복합적으로 작용하면서 부동산 매매·분양·경매 시장이 사실상 ‘개점휴업’ 상태로 전락한 것입니다.

이러한 분위기 속에서 부동산 시장은 일시적 침체가 아닌, 구조적인 변곡점을 맞이하고 있습니다.

 

공급 부족은 이미 현실… 전셋값, 다시 불안해질까?

부동산 시장에서 수요 못지않게 중요한 요소는 공급입니다. 그러나 현재 서울을 중심으로 한 공급 물량이 급감하고 있습니다.

• 2025년 서울 아파트 입주 예정 물량: 9,640가구
• 2027년 예정 물량: 9,573가구
• 2024년 물량 대비 약 1/4 수준

이처럼 중장기적으로 공급 부족이 구조화되는 흐름이 나타나고 있습니다. 이에 따라 하반기부터는 전셋값 상승 압력이 점차 거세질 수 있다는 경고가 나오고 있습니다.

고준석 교수는 “앞으로 2년간 공급 부족은 이미 시장이 인지하고 있는 현실”이라며, 이는 집값에 다시 상승 압력을 가할 수 있는 핵심 요인으로 작용할 것이라고 분석했습니다.

 

집값의 향방, 결국 ‘금리’에 달려 있다

많은 투자자들이 집값에 영향을 미치는 다양한 요소를 이야기하지만, 전문가들은 단호하게 말합니다. “결국, 집값을 결정짓는 최대 변수는 금리다.”

과거 사례를 보면 2017년 문재인 정부 초기 집값 상승도 금리 인하와 함께 시작됐습니다. 금리가 하락하면 자산 시장으로 자금이 몰리고, 부동산 매수 심리 또한 살아나기 때문입니다.

• 박합수 교수: “금리 변동은 집값의 방향뿐 아니라 진폭까지 좌우할 수 있다”
• 박원갑 위원: “이미 금리가 많이 내려와 있기 때문에 당장 자금이 더 풀릴지는 미지수지만, 향후 정책 방향을 면밀히 살펴야 한다”

따라서 시장 참여자들은 기준금리 추이와 함께 정부의 통화정책 방향에 예의주시할 필요가 있습니다.

 

정책 불확실성, 실수요자에겐 기회가 될 수도

윤석열 정부의 조기 퇴진 이후, 많은 부동산 관련 정책이 추진 동력을 잃거나 중단되었습니다. 특히 다음과 같은 정책들은 향후 재논의가 필요합니다.

• 임대차 2법 (계약갱신청구권제, 전월세상한제)
• 재건축초과이익환수제 폐지
• 재건축·재개발 촉진 특례법(재건축특례법)

다음 정부의 부동산 정책 방향이 불확실한 가운데, 실수요자들에게는 조용한 시장에서 내 집 마련 기회를 잡을 수 있는 ‘비정상적 평온기’라는 시각도 있습니다.

“정책이 뚜렷하지 않은 지금이 오히려 실수요자에겐 유리한 시점”이라는 해석입니다. 이때는 경쟁자가 줄어들고, 협상력이 높아지기 때문입니다.

 

1기 신도시와 서울 재건축, 장기적 관점에서 주목

서울은 현실적으로 신규 택지 확보가 어렵고, 결국 공급 확대를 위해서는 재건축과 재개발 외엔 대안이 없습니다.

전문가들은 특히 다음 지역을 장기적 투자 관점에서 유망하다고 분석했습니다.

• 1기 신도시 (분당, 일산, 평촌, 중동, 산본)
  → 어떤 정권이 들어서든 재정비는 피할 수 없는 과제
• 서울 한강변 재건축 지역
  → 입지 가치가 뛰어나며, ‘토지를 산다는 개념’의 투자 가치 존재

박합수 교수는 “10년~20년 이상의 장기 투자로 본다면 서울 재건축은 충분히 고려할 만한 선택지”라고 강조했습니다.

 

지방 부동산, 아직은 시기상조… 그러나 ‘광역시 핵심지’는 예외

지방 부동산 시장은 전반적으로 하락세가 길게 이어졌고, 많은 전문가들은 여전히 “시기상조”라는 판단을 내립니다. 하지만 예외도 존재합니다.

• 대구·대전 등 광역시 핵심지
• 정부 규제 완화 정책 발표 여부에 따라 주목 가능성

김학렬 소장은 “지방 시장은 중앙정부 정책에 민감하게 반응하므로, 정책 신호를 확인한 후 선제 대응이 필요하다”라고 조언했습니다.

 

분양 시장, 정치 불확실성 해소 이후 다시 살아날까?

정치적 이슈로 인해 얼어붙었던 분양 시장도 5월 이후 점진적으로 회복될 가능성이 제기됩니다. 과거에도 정치 혼란이 해소된 후 분양과 거래가 다시 살아난 전례가 있습니다. 특히 공급이 줄어든 상황에서 청약 경쟁률이 점차 높아질 가능성도 배제할 수 없습니다.

 

지금은 ‘본질에 집중해야 할 때’

지금의 시장은 누구도 쉽게 예측할 수 없습니다. 그러나 불확실성 속에서도 변하지 않는 기준은 존재합니다. 그것이 바로 부동산의 본질입니다.

• 입지 조건
• 미래 가치
• 지역 인프라 및 재개발 가능성

김학렬 소장은 “최근 2년간 가격만 쫓았던 사람들은 결국 아무것도 결정하지 못했다”며, “근본으로 돌아가야 한다”는 재테크 원칙을 강조했습니다.

 

요약 포인트

• 2025년 부동산 시장은 공급 부족, 정책 혼란, 금리 변수 등으로 불확실성이 크다
• 실수요자에겐 지금이 기회가 될 수 있다
• 1기 신도시 및 서울 재건축은 장기 투자로 유망
• 광역시 핵심지는 선별적 투자 가치 존재
• 금리가 하락한다면 매수 심리 회복 가능성
• 불확실할수록 ‘부동산의 본질’에 집중해야 한다