ssongngu 님의 블로그

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재개발·재건축 사업, 왜 바뀌나?재개발과 재건축은 도시의 노후 주거지를 개선하고, 주거환경을 획기적으로 개선하는 중요한 도시정비사업입니다. 하지만 그동안 복잡한 착수요건과 까다로운 진단 기준으로 인해 많은 사업이 좌초되거나 지연되는 사례가 많았습니다. 이에 따라 국토교통부는 현장의 목소리를 반영한 개정안을 마련하여 2025년 4월 18일부터 입법예고를 실시했습니다.1. 재개발 착수요건, 1989년 무허가 건축물도 인정기존에는 재개발 정비구역으로 지정되기 위해 ‘해당 구역 내 30년 이상 된 노후·불량 건축물이 60% 이상’이어야 했습니다. 그러나 문제는 1989년 1월 24일 이전에 지어진 무허가 건축물들이 노후도 산정에서 제외된다는 점이었습니다.하지만 이번 개정안에서는 공공주택특별법이나 토지보상법 등 ..

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최근 재건축을 앞둔 아파트 단지에서 ‘재건축초과이익환수제’(재초환법)에 대한 관심이 다시 뜨겁습니다. 특히 실거주 1주택자, 장기보유자, 고령자들에게 부담금 감면 혜택이 확대되면서 “내가 감면 대상인지” 궁금해하는 분들이 많아졌죠.오늘은 2025년 4월 기준으로 재건축초과이익환수제의 핵심 개정 내용과 실수요자를 위한 전략을 친절하게 풀어드립니다. 🔎 재건축초과이익환수제란?재건축으로 인해 조합원에게 돌아가는 이익이 일정 금액을 초과할 경우, 초과 이익의 일부를 부담금 형태로 환수하는 제도입니다.대표적인 부동산 규제 중 하나로, 조합원 입장에서는 사실상 “재건축 이익에 대한 세금”으로 느껴지는 부담스러운 제도입니다. 📌 2024년 3월 시행된 주요 개정 내용 요약✅ 1. 초과이익 기준 상향종전: 3천만 ..

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"같은 주민등록 세대여도 함께 살지 않으면 별도 분양자격이 생깁니다."2025년 4월, 청약제도에 있어 핵심이 되는 판결이 대법원에서 내려졌습니다. 단순히 주민등록상 한 세대로 묶여 있다는 이유만으로 분양 자격이 제한되어야 하느냐는 질문에 대해 대법원은 ‘실질적 동거 여부’를 기준으로 판단해야 한다는 입장을 밝혔죠. 이 판결은 단순한 법적 해석을 넘어 청약 시장 전반에 큰 영향을 미치게 될 전망입니다. 🏡 1. [핵심 포인트] 대법원이 말하는 ‘1세대’의 기준이 달라졌다기존에는 주민등록상 함께 등록되어 있으면 ‘같은 세대’로 간주되었지만, 이제는 실제로 주거와 생계를 같이 하는지를 기준으로 세대 여부를 판단하게 됩니다. 다시 말해, 형식적으로는 한 세대처럼 보이더라도 각자 독립된 생활을 하고 있다면 ..

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🔎 부동산 규제의 핵심, ‘토지거래허가구역’이란?‘토지거래허가구역’은 정부가 투기 방지와 가격 안정을 목적으로 특정 지역 내 토지 및 부동산 거래를 제한하는 제도입니다. 일정 면적 이상의 토지나 주택, 상가를 거래할 경우 해당 구청장의 허가를 받아야만 거래가 가능합니다.최근 서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구 등 핵심지역이 다시 토지거래허가구역으로 지정되면서, 부동산 시장 전반에 큰 파장을 일으키고 있습니다. 정부는 이를 통해 급등하던 집값을 잡으려는 의도를 밝혔지만, 시장 반응은 복합적입니다.  📉 일반 매매는 위축, 경매시장엔 불이 붙었다토지거래허가구역으로 지정되면 일반 매매는 자연스럽게 줄어듭니다. 허가 과정이 까다롭고 시간도 오래 걸리기 때문이죠. 특히 실거주 요건을 충족하지 못할 경우..

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집을 사고 난 후, ‘등기는 무조건 법무사를 통해야 한다’고 생각하셨나요?사실은 그렇지 않습니다. 조금의 시간과 정리만 있다면 나도 직접 등기할 수 있습니다.바로 ‘부동산 셀프등기’, 요즘 많이들 하시죠.오늘은 복잡해 보이지만 생각보다 단순한 셀프등기 절차와 준비물, 그리고 주의할 점까지 하나씩 짚어드릴게요.  ✔ 부동산 셀프등기란?‘셀프등기’는 부동산 소유권 이전 절차를 직접 진행하는 것을 말해요.법무사에게 맡기면 수수료가 들지만, 셀프등기를 하면 그 비용을 아낄 수 있다는 장점이 있죠.단, 꼼꼼하게 서류를 챙기고, 절차를 정확히 이해하는 것이 중요해요.그래서 이 글에서는 실수 없이, 처음부터 끝까지 셀프등기를 완주할 수 있도록 정리해드립니다. ✅ 셀프등기 절차 한눈에 보기 (상세 가이드)부동산 셀프등..

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1. 전월세신고제, 이제는 선택이 아닌 ‘의무’입니다2025년 4월, 전월세신고제의 계도기간이 공식 종료되면서 이제 단순한 권장이 아닌 ‘의무’가 되었습니다.6월부터는 임대차 계약 신고를 하지 않거나 허위로 신고하면 최대 100만 원의 과태료가 부과됩니다.전월세신고제란 임대차 계약 체결 시 계약 내용을 관할 지자체에 신고해야 하는 제도입니다.이는 임차인의 권리 보호와 전·월세 시장의 투명한 정보 공개를 위해 도입되었죠. 2. 왜 지금 이슈인가요? 계도기간이 끝났기 때문입니다전월세신고제는 2021년 6월 도입 후, 지금까지는 과태료 없는 계도기간으로 운영되어 왔습니다.하지만 이제는 달라졌습니다.✅ 2024년 6월부터 과태료 본격 부과✅ 2023년 6월 이후 계약건 중 미신고 건은 과태료 부과 대상✅ 위반 ..

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🏘️ 재개발·재건축, 왜 투자자들이 주목할까?낡고 노후화된 지역이 고급 아파트 단지로 탈바꿈하는 ‘재개발’과 ‘재건축’.그 과정을 눈여겨본 투자자라면 한 번쯤 ‘이걸로 수익 낼 수 있을까?’라는 생각을 해보셨을 겁니다.실제로도 정비사업은 단기 시세 차익뿐만 아니라 입주권, 분양권, 장기 보유 시 자산 가치 상승까지 노릴 수 있어 매력적인 투자 수단으로 여겨집니다.하지만 수익이 크면 위험도 따릅니다.법적 절차, 규제, 진행 기간, 조합 구성, 각종 예외 상황 등 복잡한 단계를 제대로 이해하지 못하면 오히려 손실을 볼 수도 있죠.이 글에서는 투자자의 시선에서 재개발·재건축의 절차와 투자 수익성, 그리고 주의할 규제 사항까지 쉽고 명확하게 풀어보겠습니다.   🧱 1. 재개발 vs 재건축, 개념부터 확실히 ..

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전세대출을 준비 중이라면, 2025년 기준으로 전세보증금 대출제도에 큰 변화가 있었다는 점을 반드시 확인해야 합니다. 특히 HUG의 전세금안심대출보증은 6월부터 상환능력(소득·부채 등)을 본격적으로 심사하며, HF는 버팀목 전세자금 대출 조건을 완화했습니다. SGI 서울보증은 여전히 가장 유연한 조건을 제공하며 보증한도도 높습니다.청년, 신혼부부, 무주택자 등 대상자별로 추천되는 전세대출이 다르므로, 각 제도의 조건과 보증한도, 심사 방식 등을 비교해 보는 것이 매우 중요합니다.  ✅ 전세보증금 대출, 이제는 '맞춤형 선택'이 중요합니다전세 시장의 불안정성과 고금리 시대가 맞물리며, 정부는 전세대출 규제를 점진적으로 강화하고 있습니다. 하지만 실수요자들을 위한 지원은 오히려 넓어지고 있는데요, 대표적인 ..

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6월부터 달라지는 HUG 전세금안심대출보증, 무엇이 바뀌나?주택도시보증공사(HUG)는 오는 2025년 6월부터 전세금안심대출보증 제도를 개편한다고 밝혔습니다. 가장 큰 변화는 바로 대출 보증 심사 시 차주의 상환능력, 즉 소득과 부채 상태를 함께 고려한다는 점인데요. 이는 과도한 전세대출을 방지하고 실질적으로 상환 가능한 수준에서 대출을 유도하기 위한 조치입니다.기존에는 수도권 4억 원, 지방 3.2억 원까지 보증이 가능했으며, 보증한도는 전세보증금의 80% 수준으로 계산됐습니다. 하지만 앞으로는 단순한 전세보증금 기준뿐 아니라, 임차인의 소득 수준과 기존 대출 현황이 반영되어 보증한도가 산정됩니다.  HUG 전세보증제도의 개편 배경은?최근 몇 년간 전세대출이 과도하게 증가하면서, 실제로 상환 능력이 부..

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📌 토지거래허가제란?‘토지거래허가제’는 토지의 투기적 거래를 방지하고 공공의 이익을 보호하기 위한 제도입니다.쉽게 말해, 정부나 지자체가 정한 ‘토지거래허가구역’ 내에서 토지를 사고팔 때는 관할 지자체의 허가를 반드시 받아야 합니다.이 제도는 부동산 가격 급등 지역, 대규모 개발사업 예정지, 재건축·재개발 추진 지역 등에 적용되며, 실수요자 중심의 거래만 허용됩니다.  📍 2025년 서울시 토지거래허가구역 지정 현황서울시는 2025년 2월 기준 총 52.79㎢, 서울 전체 면적의 약 8.72%에 해당하는 지역을 토지거래허가구역으로 지정했습니다.이 가운데 대부분이 재개발·재건축 지역, 모아타운, 신속통합기획 지역 등 부동산 개발 예정지입니다. 👉 서울시 토지거래허가구역 확인 바로가기 토지거래허가 > ..