2020년 폐지 됐던 단기임대 제도가 2025년 6월 4일 부활합니다. 단 이번에 재도입된 단기등록임대 제도의 의무임대 기간은 4년에서 6년으로 늘었고, 아파트는 제외됩니다. 따라서 1주택자가 빌라를 사들여 단기임대로 등록하면 1가구 1주택 특례를 적용받습니다. 연립 등 비아파트일 때는 구입 호수에 상관없이 주택 수 산정에서 제외해 각종 중과 요건에 포함하지 않는다는 것이죠. 비아파트 주택 공급 활성화를 위한 제도인 만큼 투자자 입장에선 꼭 유념할만한 제도입니다.
단기등록임대 제도 핵심내용 요약
6년 단기등록임대 허용 대상 및 혜택
- 대상 주택: 연립, 다세대 등 비아파트
- 임대 기간: 6년 등록 의무
- 세제 혜택:
- 종합부동산세 합산 배제
- 양도세 및 법인세 중과 배제 (건설형)
- 매입형 공시가격 기준: 수도권 4억 원 이하, 비수도권 2억 원 이하
- 장기임대 전환 가능: 임대 기간 전부를 장기임대 의무기간으로 인정
이 제도는 기존 아파트 중심의 등록임대 제도에서 벗어나, 소형 주택과 비아파트의 임대시장 활성화를 유도하고 있습니다.
투자 관점에서 주목할 만한 이유
1. 안정적 수익 구조
비아파트는 아파트 대비 매입 단가가 낮아 초기 투자 비용이 낮고 임대 수익률이 높은 편입니다. 이번 단기임대 등록제도를 활용하면 세제 혜택까지 더해져 순이익 구조를 최적화할 수 있습니다.
2. 전세사기 리스크 방지 장치 마련
정부는 전세사기 예방을 위해 임대보증 가입 시 주택가격 산정 기준을 정교화했습니다. HUG(주택도시보증공사)가 인정한 감정가를 적용하고, 임차인의 퇴거 시 원상복구 비용의 산정 기준까지 법제화하여 분쟁의 소지를 줄였습니다.
투자자 입장에서는 불확실성을 줄이고 신뢰 기반의 임대 운영이 가능해졌다는 점에서 큰 의미를 가집니다.
3. 부동산 시장 다변화에 대한 대응
최근 수도권 소형 아파트 가격 급등과 공급 부족 문제로 인해 비아파트에 대한 수요는 증가하는 추세입니다. 이에 정부의 정책적 지원이 더해져 비아파트가 새로운 투자 포트폴리오로 부상할 가능성이 높습니다.
임대보증제도 변경 사항 요약
- 감정가 산정 시 임대사업자 개입 최소화: 보증회사가 직접 감정평가 의뢰
- 공시가격 적용 비율 조정:
- 공동주택 150% → 125~145%
- 단독주택 최대 190% 유지
- 적용 시점: 2025년 6월 4일 이후 임대보증 가입 시 적용
임차인 보호 장치 강화
- 원상복구비 산정기준 명문화: 감가상각을 반영한 실비 산출
- 지자체 전세보증 이력 확인 권한 부여: 허위 계약 점검 가능
- 임대차 부기등기 말소 간소화: 임대사업자 외에도 지자체가 신청 가능
이는 투자자에게도 중요한 사안입니다. 세입자와의 분쟁을 예방하고 운영 효율성을 높일 수 있는 제도적 기반이 마련되었기 때문입니다.
향후 임대시장 흐름과 전략
이번 제도 시행은 단순한 임대사업 등록제도의 확대에 그치지 않습니다. 정부가 정책적으로 비아파트 시장을 공공성과 안정성 중심으로 재편하려는 시그널로 해석할 수 있습니다.
따라서 투자자라면:
- 공시가격 6억 원 이하의 건설형 또는 4억 원 이하 매입형 주택을 선별
- HUG 보증 기준에 부합하는 지역 선점
- 6년 등록 후 장기임대 전환 전략을 고려할 필요가 있습니다.
이는 단기 수익뿐 아니라 장기 보유 전략에도 유리하게 작용할 수 있습니다.
비아파트, 전략적 임대 투자의 새 축
이번 6년 단기등록임대 제도 시행은 단순한 제도 변경이 아니라, 시장 구조와 투자 전략 모두에 영향을 미치는 중대한 변화입니다. 특히 상대적으로 진입 장벽이 낮은 비아파트를 중심으로 안정적인 임대 수익과 세제 혜택을 노리는 투자자들에게는 매우 매력적인 기회가 될 수 있습니다.
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