강남·서초·송파·용산, 2025 토지거래허가구역 지정! 실거주 요건과 허가 절차, 투자 전략까지 완벽 정리

2025년 3월 24일부터 서울 강남·서초·송파·용산구 아파트가 토지거래허가구역으로 지정되면서, 부동산 시장에 큰 파장이 일고 있습니다. 저도 이 뉴스를 접하고 한참을 들여다봤어요. 단순한 거래 제한이 아니라, 실거주 요건과 투자 목적 거래에 대한 제한이 핵심이더라고요.

이 글에서는 실제로 허가가 필요한 거래 조건부터 투자자 관점에서 어떤 점을 유의해야 하는지까지 꼼꼼히 정리해 봤습니다.

 

 

1. 왜 지금 강남·서초·송파·용산이 토지거래허가구역으로 지정됐을까?

정부는 이들 4개 구역을 2025년 9월 30일까지 토지거래허가구역으로 묶었습니다. 대상은 아파트가 있는 주거지역 및 상업지역 중 일정 면적 이상의 토지를 포함하는 모든 거래예요.
목표는 단순합니다. 투기 수요 억제와 실수요자 보호죠.

강남권 재건축 기대감, 용산 국제업무지구 개발 같은 이슈들이 겹치면서, 가격 급등과 투자 과열 조짐이 뚜렷했기 때문에 규제 카드가 다시 등장한 겁니다.

 

2. 실거주 의무란 무엇이며, 언제부터 시작되나?

토지거래허가구역에서 주택을 매입하려는 사람은 반드시 2년 실거주 의무를 이행해야 합니다.
하지만 이 실거주 기간이 언제부터 시작되는지, 또 어떤 절차를 거쳐야 하는지에 대한 오해가 많아요.
한 번 정리해 볼게요.

✔ 실거주 의무, 언제부터 시작될까?

원칙적으로는 ‘취득일’, 즉 등기를 완료한 날부터 2년 동안 해당 주택에 실제로 거주해야 합니다.
하지만 그 이전 단계에서 중요한 건 입주 시점을 언제로 계획하느냐입니다.

국토부는 일반적인 거래 절차상, 허가 신청 → 허가 → 계약 체결 → 잔금 → 등기까지 약 4개월 정도 소요된다는 점을 고려해,
허가 관청이 “허가일로부터 4개월 이내 입주”를 기준으로 실거주 이행 가능성을 판단한다고 밝혔습니다.

 

📌 예시 1: 정상적인 거래 일정

• 3월 24일: 허가 신청
• 4월 5일: 토지거래허가 완료
• 5월 10일: 매매 계약 체결
• 6월 25일: 잔금 및 등기 완료

→ 이 경우, 6월 25일 등기일 기준으로 2년 실거주 의무가 발생하고, 입주 계획은 허가일(4월 5일)로부터 4개월 내(8월 초까지) 제출되어야 해요. 계획대로 입주하고 실거주하면 문제없습니다.

 

📌 예시 2: 등기를 빨리 마친 경우

• 4월 1일: 허가 완료
• 4월 20일: 계약 체결
• 5월 10일: 등기 완료

→ 이 경우에는 등기가 빠르게 이뤄졌기 때문에, 실거주 의무는 5월 10일부터 바로 적용되고, 계획상 입주 시점은 8월 초 이전이면 무난합니다.

 

✔ 실거주 의무 예외 상황은?

부득이한 사정으로 입주하지 못하는 경우에는 허가 관청에 사유를 소명할 수 있어요.
예를 들어, 직장 발령이나 가족 건강 문제, 기존 세입자의 퇴거 지연 등 정당한 사유가 인정되면, 일정 기간 입주시기 유예가 가능합니다.

다만 이건 ‘유예’일 뿐, 실거주 면제는 절대 아닙니다.
결국은 2년 거주 요건을 반드시 이행해야 하며, 허위계획 제출 시에는 허가 취소나 과태료 부과 등의 행정 처분을 받을 수 있습니다.

 

✔ 정리하면?

 

☞ 이처럼 실거주 의무는 단순히 “살면 된다”가 아니라, 언제부터 어떻게 살 것인지에 대한 구체적 계획과 실행이 필수입니다.
특히 입주 시점이 늦어지거나 입주하지 못하는 경우를 대비해 문서상 소명자료를 미리 준비해 두는 것이 중요해요.

 

 

3. 기존 주택이 있어도 새 주택 취득 가능할까?

기존에 집을 가진 사람도 추가로 집을 살 수 있습니다. 단, 그 명분이 자기 실거주 목적임을 입증해야 하며, 기존 주택의 처리 계획도 제출해야 합니다.

예를 들어, 6개월 내에 기존 주택을 임대 또는 매각하겠다는 계획서를 제출하고 허가를 받을 수 있습니다. ‘다주택자=허가 불가’는 아니지만, 거주 목적이 확실하지 않으면 허가받기 어렵다는 게 핵심이에요.

 

4. 입주권·분양권도 허가받아야 할까?

입주권은 허가 대상입니다. 왜냐하면 입주권은 철거 전 부동산 유형과 무관하게, 신축 아파트에 대한 소유권을 취득하는 권리이기 때문이에요.
즉, 실질적으로 새 집을 소유하게 되는 거죠.

하지만 최초 분양권(시행사와 최초 계약하는 경우)은 허가 대상이 아닙니다.
다만, 이를 제삼자에게 전매하면 허가 대상이 되니, 분양권 매매 시점에 따라 전략이 달라져야 합니다.

 

5. 허가를 받기 위한 구체적 조건은?

허가를 받기 위한 핵심은 ‘토지이용계획서’입니다. 여기에는 입주 예정 시점, 실거주 확약 내용, 기존 주택 처리 계획 등이 포함돼야 하죠.

입주권·분양권을 매수하는 경우, 입주 가능한 시점부터 2년간 거주하겠다는 확약이 필수입니다.
또한, 관할 구청은 시장 상황과 개인 계획을 함께 종합해 ‘실제 실거주 목적’인지 여부를 판단한다고 해요.

 

6. 국토부와 서울시의 향후 대응과 단속 계획

국토부와 서울시는 단순히 지정에 그치지 않고, 허가받은 거래에 대한 이행 여부 조사도 강화한다고 밝혔습니다.
실제로 2년간 거주했는지, 입주시기를 어기지 않았는지 등은 철저히 단속될 예정이에요.
따라서 형식적인 계획 제출이 아니라, 실제 실행 가능하고 합리적인 계획이 필요합니다.

 

7. 토지거래허가 신청 전 반드시 알아야 할 팁

• 거래 전 허가 대상 면적과 구역 확인은 필수!
• 계약 전 허가 신청 → 허가 후 계약 순서를 절대 어기면 안 됩니다.
• 기존 주택과의 관계 정리, 입주 타이밍 조정, 실거주 증명 서류 준비는 철저히 해야 합니다.

 

8. 투자자라면 반드시 체크해야 할 포인트는?

이번 지정은 단기 투자자와 임대 목적 투자자에게 분명한 메시지를 전달합니다: “단기 시세차익은 제한된다.”

특히 실거주 요건은 ‘전세 끼고 매입’ 방식의 갭투자 전략에 직접적인 타격을 줍니다.
2년간 직접 거주해야 한다는 의무는 사실상 임대 수익형 투자 차단이라는 거죠.

또한 기존 주택 보유자의 경우, 추가 매입이 아예 불가능한 건 아니지만, 기존 주택 처리 기한(6개월)이라는 강한 조건이 걸립니다.
다주택자의 투자 플랜은 확실히 재조정이 필요한 시점입니다.

그렇다면 이 구역의 투자 매력은 사라졌을까요? 꼭 그렇지만은 않습니다.

중장기 전략을 세우는 투자자라면, 규제 해제 이후의 수요 반등을 노릴 수 있죠.
특히 용산은 국제업무지구 개발, 강남은 재건축 활성화라는 구조적 호재가 여전히 살아있습니다.

따라서 이 시기에는 ‘매수 타이밍을 늦추고’, 규제 해제를 염두에 둔 선점 전략이 중요합니다.

 

 

→ 이번 토지거래허가구역 지정은 부동산 시장을 다시금 냉정하게 바라보게 만듭니다. 실거주 중심의 정책 기조가 명확해진 만큼, 단기 시세차익이나 불확실한 투자 전략은 리스크가 매우 커졌습니다. 하지만 반대로, 정보와 전략을 갖춘 사람에게는 여전히 기회가 열려있습니다. 투자든 실거주든, 이 허가 기준과 요건을 충분히 이해하고 접근한다면 말이죠.