대항력과 우선변제권 완벽정리: 전세금 지키는 법적 방패

일반적으로 많은 세입자들이 자신의 보증금을 지키는 최후의 방법은 이사 전 '임차권등기명령신청'을 통해 확정일자의 효력을 유지시키는 것이라고 알고 있을 것입니다. 임차권등기명령신청은 자신의 주소지 관할법원에 방문신청하거나 전자소송포털을 통해 온라인으로도 신청할 수 있으니 참고하시기 바랍니다.
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임차권등기명령 신청 시 첨부서류

• 법원 전자민원센터 홈페이지에서 주택임차권등기명령신청서 출력 후 작성
• 부동산등기사항증명서(등기부등본)
• 임차인의 주소변동사항이 나오는 주민등(초)본(1개월 이내 발급)
• 임대차계약서 사본(확정일자 포함)
• 계약해지통지서 등(내용증명, 녹취서, 문자(카카오톡포함)내용출력본, 계약완료확인서, 권리신고 및 배당요구 신청서, 임대차계약의 해지합의서 사본 중 1개 )
• 등록면허세 7,200원(1필지 당) 및 등기신청수수료 3,000원(1필지 당) 납부 영수증
• 전자수입인지 2,000원 및 예납송달료(5,200 × 3 × 당사자 수) 납부 영수증

◈추가서류 ◈

• 임대인이 법인인 경우 - -법인등기시항증명서(등기부등본)
• 다가구주택 내 일부 임차인인 경우 - 별지 도면 작성

※ 온라인 신청시 인터넷등기소, 위택스 등의 사이트에서 편리하게 발급받습니다.
 

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이사 전에 등기를 안하면..?

최근 대법원이 의미 있는 판결을 내렸습니다. 한 세입자가 보증금을 돌려받지 못해 임차권등기명령을 신청했지만, 등기 완료 전에 이사를 나갔다는 이유로 ‘대항력 상실’ 판정을 받은 것입니다.
세입자는 전세계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못하고, 서울보증보험을 통해 임차권등기명령을 신청했습니다. 그런데 문제는 등기 완료일(4월 8일)보다 이사일(4월 5일)이 앞섰다는 것. 법원은 “점유가 상실된 시점에 대항력은 사라지며, 이후 등기로는 이를 소급해 회복할 수 없다”라고 판단했습니다.
 
 

대항력이란 무엇인가?

대항력은 세입자가 집을 넘겨받은 후, 제3자(새 집주인, 채권자 등)에게도 ‘내 전세 계약은 유효하다’고 주장할 수 있는 권리입니다. 즉, 집주인이 바뀌거나 경매가 진행되더라도, 일정 조건만 갖추면 내 보증금은 보호받을 수 있다는 뜻이죠.
하지만 이 권리는 자동으로 생기는 것이 아닙니다. 명확한 요건을 갖춰야만 하고, 한 번 생겼다고 끝이 아니라 유지도 매우 중요합니다.
 

대항력의 요건과 유효기간

대항력을 갖추기 위한 필수 조건은 아래 두 가지입니다:

• 주택의 인도(입주)
• 주민등록 완료(전입신고)

이 둘을 모두 마친 다음 날 0시부터 대항력이 생깁니다. 그러나 대항력은 일시적인 것이 아니라 지속되어야 의미가 있습니다.

• 중간에 이사(점유 상실)하거나
• 주민등록을 이전했다면, 기존 대항력은 소멸됩니다.

바로 위 대법 판례에서처럼 임차권등기보다 이사가 빠르면 대항력이 인정되지 않습니다. 이처럼 시점과 순서가 정말 중요하죠.
 

우선변제권이란 무엇인가?

우선변제권은 대항력보다 한 단계 더 강한 권리입니다.
주택이 경매로 넘어갔을 때, 다른 채권자보다 내 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 권리예요.
즉, 대항력은 “내 권리를 주장할 수 있다”는 선언이라면, 우선변제권은 “실제 돈을 먼저 받을 수 있는” 실행력 있는 권리입니다.
 
 

우선변제권의 요건과 신청방법

우선변제권을 얻으려면 아래 3가지 조건을 모두 충족해야 합니다:

1. 주택 인도
2. 전입신고 완료
3. 확정일자가 찍힌 임대차계약서

확정일자는 보통 동주민센터에서 받을 수 있고, 계약서 원본을 제출해야 합니다. 공증이나 법원 등기소를 통한 부여도 가능해요.
주의할 점은, 계약서에 임대인·임차인 이름, 기간, 보증금, 도장 등이 정확히 기재돼 있어야 하며, 날인 누락이나 빈칸은 반드시 사선 처리해야 한다는 점이에요.
 
 

실수하기 쉬운 대항력 상실 사례

많은 세입자들이 아래와 같은 실수로 대항력을 잃게 됩니다:

• 등기부상 주소와 전입신고 주소 불일치
• 아파트·연립주택의 동/호수 누락
• 대문 표시만 보고 신고 (현관에 ‘203호’라고 쓰여 있어도 등기부에는 ‘101호’인 경우)

특히 신축 건물은 등기 완료 전에 전입신고를 하다 오류가 발생하기 쉬워요. 반드시 등기사항증명서 발급 후 전입신고를 해야 안전합니다.
 
 

대항력·우선변제권 확보 체크리스트

 

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