이재명 정부 부동산 정책 분석과 집값 향방: 공급 확대가 가져올 변화

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2025년 이재명 정부 출범을 맞아 부동산 정책과 공급 확대 로드맵을 중심으로, 수도권·지방 집값 양극화, 대출·세제 기조 변화, 똘똘한 한 채 현상, 정책 집행력, 미분양 해소, 단기·중장기 전망을 상세히 분석합니다. 이 글을 통해 향후 집값 변화와 시장 대응 전략을 확인하세요.

이재명 정부 부동산 정책의 핵심 방향

1. 공급 확대에 방점
   • 이재명 대통령 당선인은 공식 공약집에서 “중산층과 서민을 위한 부동산 공급 정책에 집중하겠다”라고 명시했습니다. 이에 따라 재개발·재건축 절차 간소화, 공공 임대주택 점진적 확대, 청년·1인 가구 주택 지원 등을 추진할 예정입니다.
   • 민간 부문에서는 인허가 기간 단축, 용적률·건폐율 완화, 주택 리츠 확대를 통해 공급 속도를 높일 것으로 예상됩니다.
   • 공공 부문에서는 도심공공주택 복합사업 확대와 함께 돌봄서비스 특화 주택, 부담가능주택(affordable housing) 등을 단계적으로 늘릴 전망입니다.
2. 세금·금융 규제 최소화 기조
   • 이재명 정부는 “고가 주택 거래를 세금으로 억누르지 않겠다”는 방침을 명확히 했습니다. 즉, 종부세·취득세 인상 계획은 당분간 없을 가능성이 높습니다.
   • 금융 측면에서는 무주택자를 위한 주담대 지원 확대, 장기고정금리 활성화 등을 계획하였지만, 동시에 “가계부채 총량 안정 관리” 방침을 재확인하며 대출 억제 기조도 병행할 것으로 보입니다.
3. ‘투트랙’ 형태의 지역별 맞춤 대응
   • 수도권 vs. 지방 양극화가 당분간 지속될 것으로 전망됩니다.
     • 수도권: 여전히 공급 부족 우려가 크므로 3기·4기 신도시 용적률 상향, 재초환(재건축 초과이익환수제) 폐지 등을 통해 중단기적으로 공급 물량을 늘려야 한다는 의견이 지배적입니다.
     • 지방: 인구 감소와 미분양 적체 문제가 심각해 양도세 감면 등의 과감한 세제 지원과 인프라 확충이 필요하다는 지적이 나옵니다.

단기적 전망: ‘초양극화’ 구조 지속

1. 서울·수도권 주요 지역은 당분간 상승 압력
   • 2025년 6월 현재 서울의 아파트 입주 물량이 크게 감소한 상태이고, 금리 인하 기조까지 맞물리면서 서울·강남권 등지의 집값은 단기적으로 강세를 유지할 가능성이 큽니다.
   • “입주 물량이 2025년 약 4.7만 가구에서 2026년 2.4만 가구로 줄어든다”는 점이 공급 부족 우려를 부추깁니다.
   • 특히 재건축·재개발 단지는 자금 조달 여력이 풍부한 수요가 많아 단기 상승세가 이어질 전망입니다.
2. 지방은 미분양·수요 위축으로 약세 기조
   • 전국 미분양 주택 약 2.6만 가구 중 83%가 지방에 몰려 있다는 점에서, 지방은 공급 대비 수요가 턱없이 부족해 거래 침체와 가격 하락이 지속될 가능성이 큽니다.
   • 건설사의 신규 공급 중단 등의 구조적 문제가 남아 있어 지방 시장 회복에는 상당한 시간이 필요합니다.

중장기적 전망: ‘공급 확대’ 정책 효과는 2~3년 시차 발생

1. 3기·4기 신도시 공급 가시화 시점: 2027년 이후
   • 용적률 완화 및 신도시 개발이 빠르면 2026년 하반기부터 본격화되더라도, 실제 입주 물량이 시장에 풀리는 시점은 2~3년 후가 될 것입니다.
   • 따라서 2027년 이후부터 수도권 중급·중저가 지역의 집값 안정화가 기대됩니다.
   • 이 과정에서 재초환 폐지 여부가 중요한 변수로 작용할 수 있습니다.
2. 수요 진작책 미흡 시 ‘똘똘한 한 채’ 쏠림 심화 우려
   • 공급이 늘어나기 전까지는 “똘똘한 한 채(인기지역 고급 아파트)” 선호 현상이 지속될 가능성이 높습니다.
   • 과도한 다주택자 규제는 오히려 투자 수요를 특정 인기 지역으로 집중시키는 부작용을 불러올 수 있습니다.
   • 다주택자 규제가 유지되거나 강화되면 “강남·마용성 등 인기지역 독주가 심화”될 여지가 있습니다.

주요 변수 및 리스크

1. 세제·대출 정책의 방향성
   • 이재명 정부는 “세금으로 집값을 잡지 않겠다”라고 밝혔지만, 시장 불안이 심화되면 종부세나 국토보유세 강화 카드를 재검토할 가능성이 있습니다.
   • 또한, 대출 규제 완화(생애최초 주택 구입자 DSR 완화 등) 여부가 실수요자 매수심리 회복에 큰 영향을 줄 변수입니다.
2. 금리 인하 흐름과 글로벌 경제 요인
   • 국내 기준금리가 3%대 진입하면서 실수요자 매수 인센티브가 커졌습니다. 특히 중저가 아파트 중심으로 수요가 살아날 수 있습니다.
   • 그러나 글로벌 물가 불안이나 금리 인상 급등 가능성이 리스크 요인으로 작용하면, 주택 수요에도 직접적 타격을 줄 수 있습니다.
3. 정책 집행력 및 행정부·국회 협조
   • 구체적 로드맵 제시 지연 시 시장은 불확실성에 따른 관망세를 유지할 수 있습니다.
   • 특히 재초환 폐지, 용적률 상향 등 규제 완화 정책은 국회 비준이나 지자체 인허가 절차 협조가 필수적이어서, 행정부·국회 간 이견이 생기면 연쇄 지연으로 이어질 수 있습니다.

종합 전망 및 시사점

1. 2025~2026년: 수도권 강세·지방 약세 ‘초양극화’ 지속
   • 이 시기에는 공급 확대 정책 효과가 즉시 체감되기 어려워, 수도권 주요 지역은 입주 물량 감소·금리 인하·정비사업 기대감 등으로 강세 유지, 지방은 미분양 적체·수요 위축으로 약세 흐름이 지속될 전망입니다.
2. 2027년 이후: 공급 확대 효과에 따른 지역별 차별화
   • 용적률 상향·재건축 활성화·공공주택 공급이 가시화되면, 수도권 중급·중저가 지역의 안정화가 기대됩니다.
   • 인기지역(강남·마용성 등)은 여전히 높은 입지 선호도로 가격 조정 없이 강세가 이어질 수 있습니다.
   • 지방 시장은 미분양 해소 여부와 산업·인프라 투자가 변수로 작용합니다.
3. 정책 집행 속도와 세제·금융 규제가 최대 변수
   • 정책이 얼마나 빠르고 구체적으로 실행되는지, 그리고 세제·금융 규제를 어떻게 활용하는지가 집값 안정의 관건이 됩니다.
   • 특히 공급 확대 전까지 똘똘한 한 채 현상이 심화될 가능성이 크므로, 다양한 수요 진작책이 함께 필요합니다.

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